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 A qui s'adresse t-il ?
Le financement patrimonial Crédit-Epargne est préconisé pour les investissements locatifs.
Il peut cependant être envisagé pour l'acquisition d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire si vous disposez d'un apport très important de l'ordre de 50% ou plus.
Le principe
 Un crédit infine
Les mensualités ne sont constituées que des intérêts
Le capital est remboursé à la fin du financement
Un placement
Une assurance vie adossée au crédit constitue une garantie pour la banque et permettra à terme du financement de rembourser le capital
Un locataire, le cas échéant
Possibilité de souscrire une assurance «loyers impayés dégradation » qui garanti le versement des loyers même en cas de défaut du locataire et prend en charge les frais de remise en état en cas de dégradation
Ses avantages
D’importantes économies : Une partie de l’acquisition est financée par les intérêts du placement
- Le placement produit des intérêts tout au long de la durée du financement
- A l’issue du financement, le placement assure le remboursement du crédit ou vous récupérez la totalité du capital disponible en cas de vente du bien
- Le cas échéant, le placement adossé est alimenté par une partie du loyer et les éventuelles économies d’impôts
Renforcez la protection de votre famille et de votre conjoint
- L’assurance crédit
- En cas de Décès ou de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), l’assureur prend en charge le remboursement intégral du montant financé. C’est à dire dans le cas d’un crédit infine, la totalité du montant d’acquisition, des frais d’achat et des éventuels travaux financés par le crédit
- Une garantie supplémentaire peut-être souscrite en cas d’Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT) ou en cas d’Invalidité Permanente Totale (IPT)
- L’assurance vie
Le placement est effectué sur un contrats d’assurance vie sur lequel peut être souscris une assurance décès
Avec le Crédit-Epargne Plus, au terme du financement, vous bénéficiez d'un capital conséquent avec lequel vous pouvez :
- Rénover votre bien ou faire des travaux d'embellissement
- Constituer un apport pour un autre achat immobilier (changer de résidence principale, acquérir votre résidence secondaire ou faire un autre investissement locatif)
- Continuer à faire fructifier votre capital pour préparer votre retraite
- Jouir des fruit de votre capital en réalisant un projet qui vous tient à cœur
- Faire une donation financière à vos enfants ou financer leurs études
Percevoir des revenus et préparer votre retraite
- Grâce au placement
- Au terme du financement, le contrat d’assurance vie adossé au crédit ne sera plus nanti par la banque et vous pourrez vous constituer des revenus complémentaires ou récupérer le capital restant
- Le capital constitué pourra servir d’apport à un investissement immobilier dont les loyers constitueront des revenus complémentaires au moment de votre retraite
- Grâce aux loyers s’il s’agit d’un investissement locatif
- Au terme du financement, les loyers constituent un complément de revenus
Profiter des opportunités des marchés financiers
- L’assurance vie
Au lieu d’avoir injecté votre capital financier dans votre bien immobilier, il fructifie sur des contrats d’assurances vie haut de gamme
- Contrats avec option Stop Loss
- Vous pouvez profité des opportunités des fonds dynamiques puisque en cas de moins value, votre capital est automatiquement arbitré sur le fond général garanti. Vous ne subissez donc jamais les retournement de marché.
- Votre capital est protégé dès son investissement sur les contrats assurance vie grâce à l’option Stop Loss et chaque année le montant du capital garanti est réévalué à la hausse
- Vous réaliserez donc des plus valus à deux niveaux :
- Au niveau de votre investissement immobilier grâce à la prise de valeur de votre villa
- Au niveau de votre investissement mobilier grâce aux intérêts générés sur vos placements financiers
Réduire le poids de la fiscalité successorale
- Grâce au crédit infine
En cas de décès l’assurance prend en charge le remboursement du crédit à la banque
- Grâce à l’assurance vie
Au bout de 8 ans, chaque bénéficiaire choisi par vous, est exonéré de droit de succession jusqu’à hauteur de 152 500 €.
Limiter le poids de la fiscalité ISF
Pour les personnes assujettis à l’ISF ou en passe de l’être, le crédit infine permet de réduire, sur toute sa durée, l’assiette ISF.
Exemples
Exemple 1
Vous venez de vendre votre appartement et souhaitez en acheter un autre qui coûte 200 000 €. Étant donné la plus-value que vous avez réalisé, vous disposez d’un apport de 100 000 €. Vous avez donc décidé de prendre un crédit amortissable à 4% sur 13 ans pour un montant de 100 000 €. Vos mensualités seront donc de 823 €… et puis vous faites le calcul suivant :
« Si j’opte pour un Crédit-Épargne, je vais placer mon apport de 100 000 € et prendre un crédit in fine sur 200 000 €. Mes mensualités de crédit seront de 667 €, ce qui me dégage 156 € de trésorerie disponible par mois.
J’ai alors deux possibilités. Soit je m’en tiens à des mensualités de 667 € et dans 13 ans je solde mon crédit grâce au capital disponible sur mon placement. Soit, puisque de toute manière j’étais prêt à avoir des mensualités de 823 €, j’épargne les 156 € de différence entre un crédit amortissable et un crédit in fine. Dans ce cas, deux options s’offriront à moi. D’une part , solder le crédit de manière anticipé au bout de 11 ans avec le montant de mon placement. D’autre part, attendre l’échéance de mon crédit et ainsi, dans 13 ans, je disposerai d’un capital disponible de 35 486 €. »
C’est à vous de choisir ce que vous préférez :
- faire des économies sur les mensualités
- solder votre crédit de manière anticipé
- disposer d’un capital à l’issue du financement
Exemple 2
Vous avez décidé de réaliser un investissement sous le régime de Robien afin de vous constituer un patrimoine immobilier et de réduire le montant de vos impôts car votre TMI est de 28,27%. Le montant de votre investissement tous frais compris s’élève à 150 000 € et le loyer est estimé à 700 €. Votre revenu imposable étant de 30 000 €, vous faites le calcul suivant* :
« Si je j’opte pour un crédit amortissable sur 20 ans, les mensualités seront de de 933 €. Pendant la durée de l’amortissement de Robien, à savoir 15 ans, je vais faire 12 707 € d’économies d’impôts.
Si je choisi de financer mon opération de défiscalisation avec un Crédit-Epargne, les mensualités seront de 903 € (538 € de mensualités pour le crédit in fine et 365 € sur le placement adossé). Déjà, je fais une économie de 30 € par mois.
De plus, la réduction d’impôt est plus importante si je choisi un financement Crédit-Épargne. Cela parce que les intérêts du crédit participent aussi au montant de la réduction d’impôts accordé par l’État et qu’ils sont plus importants avec le crédit in fine. En effet, avec un financement Crédit-Epargne, sur 15 ans, le montant de ma réduction d’impôts sera de 19 734 €. C’est à dire que je vais faire une économie en plus de 7 027 €. »
Tout compte fait le Crédit-Epargne est avantageux pour à plusieurs niveaux :
- bénéficier d’une réduction d’impôts plus importante
- diminuer le montant mensuel à affecter à l’investissement
- augmenter le rendement de l’investissement
Sans considérer une revalorisation des loyers, la taxe foncière et les frais divers de gestion locative
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